资料图：置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

　　高负债真相

　　在严厉的调控环境下，房企的资金状况也备受关注，房地产行业持续高走的负债率一时间成为市场焦点。据wind数据显示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元，房企整体负债率高达79.42%，已经达到2005年以来的最高点。其中，资产负债率超过70%的企业占比近半，超过80%的企业近40家。

　　根据申万宏源统计，2018年地产产业债务到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿元以上。

　　“2017年大多数房企的负债率都有所提高，是因为买地金额同比上涨了50%，房地产投资增长了10%。”顾云昌认为，“一方面，上一轮的房地产高潮后地价飞涨，房企大量抢地，支出增大；另一方面，在房地产去杠杆的政策环境下，房企贷款下降，收入减少。这样一来，收支差额拉大，负债率自然高走。”

　　高负债压力下，部分房企的债务违约风险引起交易机构警觉。在今年恒盛地产被爆违约后，近日天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题被交易所问询。而房地产龙头企业万科集团则因网传负债超1万亿元，被推上舆论浪尖。

　　面对被传超高负债的消息，万科内部一位王姓工作人员向《中国新闻周刊》解释称，由于国内房企实行预售制度，对客户的销售都算负债。“衡量房企的财务状况要扣除预收账款，否则销售越好的房企可能负债越高。”

　　谈及这一点，陈斌向《中国新闻周刊》证实：“将预收账款算进企业负债率的做法是不太恰当的。因为预收账款本质上不属于负债，而属于销售回款。衡量房地产企业负债率，最通用的指标是净负债率，需要从有息负债的角度衡量。”

　　根据万科一季度财报显示，截至2018年3月末，公司剔除预售房款后的资产负债率为44.9%，居行业低位。申万宏源研报也指出，万科现金流稳健，杠杆率较低，业绩确定性居于行业前列。

　　胡志刚则认为，这一轮调控目的在于整顿行业秩序，也提高了房地产行业门槛，加快房地产行业优胜劣汰，融资管控对龙头企业的影响不大，中小企业比较危险。

　　“从有息负债的角度看，目前绝大多数行业龙头公司的财务状况，并没有网传的那么紧张，中小企业面临调控的压力更大。”前述分析师也表示。

　　申万宏源固定收益研究主管孟祥娟称，大型房企融资途径比较广泛、融资能力强，可以保持信心。但随着下半年偿债高峰期的到来，要特别警惕中小地产商的资金压力。“建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。”孟祥娟说。

　　“当前并非扩张的好时机，中小房企在去年跟风拿地、赌一把高负债都是下错了棋，如今骑虎难下，杠杆高得令人惊讶，资金链断裂的风险非常大。”胡志刚对《中国新闻周刊》直言，“现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉。”

　　资料图：福州一处商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄

　　中小房企的末路

　　据5月25日发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。

　　胡志刚对大型房企表示看好：“第一轮市场开发大潮后，房地产行业基本已经沉淀定局。龙头企业在融资、拿地、经营上都具优势，只要稳健经营，未来也会保持行业前列。”

　　行业集中度提升已成趋势，被筛选留下的大型房企拥有更强实力，市场认可度也进一步提高。“以大型房企为主的行业格局对政府和民众都有利好。”陈斌分析认为，“一方面，政府调控主体减少，调控难度较低，对政府调控利好；另一方面，大企业的流程操作相对规范，整体产品质量较高，出现恶性事件的可能性较低，对老百姓利好。”

　　“强者恒强已成趋势。”顾云昌说，“房地产早在四五年前就进入了白银时代，竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的特点在今后会越来越明显。”

　　“可以说，产业龙头时代即将到来。”陈斌表示。

　　与之形成鲜明对比的，是夹缝求生的中小房企。随着融资渠道收紧和销售回笼期拉长，加上今年之后偿债高峰期到来，中小房企的现金流捉襟见肘，资金链断裂风险剧增。

　　市场集中度进一步提升，中小房企维持资金链的难度越来越大。据兴业证券统计数据显示，大房企发债成本仍保持较低水平，中小房企发债成本明显上升，今年以来发行债券的成本普遍高达7%以上。

　　谈及未来，胡志刚直言：“中小房企已经走向末路了。”

　　“现在金融和土地都在向大企业倾斜，中小企业得不到养分，发展会越来越艰难。”胡志刚说，“小企业既没有资金实力也没有品牌效应，住房的品质和品位都难以保障，市场份额会越来越小。”

　　在这一轮调控冲击下，资金和实力双双吃紧的中小房企被业内普遍看衰。“一是土地门槛提高，中小企业很难获得土地；二是融资约束后缺乏必要的补充渠道，资金紧张；三是缺乏市场认同感，难以获得民众信任。”陈斌认为，“整体的行业格局确实对中小房企很不利，尤其是百名开外的小企业，未来确实可能缺乏生存空间。”

　　顾云昌也认为，除非个别中小房企能做到小而强，否则必遭淘汰。

　　对此，胡志刚对中小房企的发展转型道路提出三点建议，即精准调研市场、精心策划、精益求精做好产品。“中小房企想在第二轮开发大潮中站住脚，必须注重工匠精神和企业信誉度，从前那种按照供需惯性思维打一枪就跑的企业绝对得不到市场认可。”胡志刚说，“中小房企需要进行房地产领域的供给侧改革，在生产经营、产品、信念上转型升级，规模化要服从于品质化。”

　　在资金方面，胡志刚则表示，中小房企更需要慎重举债，需要加快资金回笼，加大自有资金比重，把杠杆控制在合理范围内。在发展模式上，胡志刚认为，中小企业只能以股权形式合作，抱团进行规模化。

　　租购并举

　　近几年龙头房企已经开始在长租市场跑马圈地，万科、龙湖、碧桂园、恒大等企业在长租领域的布局力度均不断加大。其中，万科的长租公寓品牌“泊寓”已覆盖全国29城市，开业房间数超3万间；龙湖的长租公寓品牌“冠寓”则已布局全国17个一线及领先二线城市，开业逾1.5万间房量。近期，旭辉集团、招商蛇口、中骏集团、富力地产等规模房企也强势入局。

　　最近，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，稳定房价去库存取得积极成效，房地产领域总体平稳。未来将继续保持政策的连续性、稳定性。将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时加快房地产长效机制建设。

　　针对当前的房地产政策环境，胡志刚认为，房地产高压政策可能持续到2020年。“中央本意是稳定房价，促进房地产市场常态化，而政策是否加码则取决于市场热度。房地产不能绝对市场化，市场化和政府调节需要结合，政策也要把握力度。”

　　顾云昌则认为，尽管中央反复强调坚持调控不动摇，但地方已经通过人才引进方案变相松动限购政策。“地方需要协调好人才政策和调控政策的关系，结合考虑人才的吸纳量和城市供应量，盲目引进人口会加剧资源紧张，造成市场波动。”

　　“政府鼓励房企发展住房租赁业务，这会延长开发商的回资周期，对中小企业而言是难以承受的。住有所居，住有宜居，住有好居。”在胡志刚看来，住宅品质上已经出现了供需矛盾，无论租购，民众都在追求更高质量，住宅产品的革命性改革已经迫在眉睫。

　　“住宅市场应该梯度化，租购并举也要满足各层次匹配需求。以后的住宅产品趋势是，面积可以小，品质必须好。闷罐子式的房屋品质已经跟不上现代需求了。”胡志刚说。

　　《中国新闻周刊》2018年第21期

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