□本报实习记者 许晓
近日，又有房企住房租赁ABS产品获批。在融资渠道荒背景下，面对海外发债遇冷、境内债券销售难度上升的尴尬境地，不少房企选择将住房租赁ABS作为一种新的融资手段。业内人士表示，由于中国的租售比较低，租金来源有限，租金的收入水平难以完全覆盖整个住房租赁ABS资金流。未来需要大力进行金融产品创新，并加快建立租售同权的住房制度。
住房租赁ABS成融资新渠道
租赁住房成大势所趋，而融资大环境却日渐趋紧。随着政策利好频出，多家企业尝试发行住房租赁ABS产品。其中，泰禾集团首单幕盛长租公寓ABS产品近日成功获批，规模达50亿元。
“商业银行逐渐收紧了对房地产市场的信贷，房地产企业开始由原来的间接融资方式向主动的直接融资方式转移。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚分析，从这个大趋势可以看到，房企主要融资形式已由原先以纯粹的商业银行贷款为主向通过发行ABS产品、债券等方式转变。
若将时间拉回至2016年8月，首单住房租赁ABS“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”发布，发行规模为3.85亿元。彼时，外界称，这开启了住房租赁企业新的融资渠道。
此后，保利集团、碧桂园、越秀等多家企业也相继布局住房租赁ABS市场。据记者不完全统计，目前已有7单住房租赁ABS产品发行，合计发行规模达103.14亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，住房租赁资产ABS有助于盘活住房租赁存量资产，引导社会资金参与住房租赁市场建设。同时，还可以解决住房租赁企业的融资问题，提高现金流，降低财务风险，提升住房服务。为此，这也让房企对住房租赁ABS产品表现出了越来越高的热情。
此前，越秀集团的“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所审议通过后，越秀地产相关负责人就曾表示，租赁住房是未来的大方向，政府及银行机构也都给予了支持，无论是越秀地产还是其他房企都肯定会做，类REITs产品只是这一市场发展过程中的一种资金渠道而已。
江瀚认为，相对而言，住房租赁ABS很可能是未来的一个发展方向。但短期来看，其在融资市场上所占的比重不会太大。
资产收益率偏低痛点待解
自4月25日中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)后，住房租赁ABS发展进入快车道。
《通知》明确提出，要重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金。
对于住房租赁ABS的发展，记者在采访中了解到，当前，国内住房租赁资产证券化产品面临的一个首要问题便是租售比偏低，资产收益率难以满足投资者预期。
江瀚表示，住房租赁ABS的业务模式在中国尚不成熟，整个业务体系都存在较大风险。其中，成本和收益之间的关系如何能够覆盖整个资金链，让资金链条进入一个有序运行的状态，这是当前住房租赁ABS所面临的较大问题。“因为现在存在最大的问题是租售比很低，在这种情况下，如果租金收入水平想要覆盖整个ABS资金流，相对而言较为困难。”
新城控股集团高级副总裁欧阳捷向记者表示，住房租赁市场的投资回报率低是不争的事实，目前的租赁住宅ABS基本都是债权融资的逻辑。不过，租赁住宅ABS是保底收益，对于债权方来说风险较小，除非债务违约。
严跃进分析，租金收益率不高可能会拖累住房租赁ABS产品的创新。后续，在金融信贷去杠杆的背景下，需要大力进行金融产品创新，提高租售比，才能把资金引到租赁市场来。同时，要加快建立租售同权的住房制度。
过高收益承诺存违约风险
据了解，住房租赁ABS底层资产一般为标的物业及其未来产生的租金收入。以魔方公寓住房租赁ABS产品为例，其基于在北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，发行规模3.5亿元。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，对住房租赁ABS，各家企业都制定了比较宏大的目标，两三年之后，市场可能会面临过剩问题，一旦过剩就会产生控制，一旦产生控制，资产收益率就会下降，投资者的相关权益能否得到保障就值得关注了。
另一个值得关注的问题是，有些房企在发行住房租赁ABS产品时可能会给出很高承诺。“过高承诺从企业运作的角度来说是有风险的，主要风险在于承诺回报不能及时兑现，如果不能及时兑现，是否有担保措施就变得很重要。”严跃进认为，住房租赁ABS主要是大房企推出的，风险相对较小。
“现在这个阶段，尤其是三季度，是资金兑付压力很大的时候。如果融资方在融资过程中给出过高承诺，压力确实比较大。”张宏伟表示。为了推动住房租赁ABS的健康发展，江瀚建议，需要将租房租赁ABS进行合理增信，让其符合市场评级，从而获得较好的市场认可度。
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