清明小长假，我又遇到了当年骑着小电动带我狂飙五环去看房的中介小哥。只不过这一次，他安静地坐在路口守牌子，上面写着——**小区大三居，120平195万。小哥逢人就塞名片，满脸堆笑也掩饰不住焦灼的情绪。
单价不到两万！北京的房，五环里，能这么便宜？！
小区紧邻五环，公交、地铁两不靠，开盘3年，入住率也不高。但这些都不是事儿，这么便宜还没人要，致命缺陷在于，它是传说中的“商住”。
调控一年，“商住”尴尬“锁喉”的背后
2017年3月26日，北京出台新政规定：商业、办公类项目限购，新建、在售项目禁止向个人出售。随后，“商住房”成交量断崖式下跌，长时间出现“零成交”。
虽然后来政策明确二手“商住”依旧可以对个人出售，但是受各种限制，依旧少有人问津。信贷是关键因素。
我问了中介小哥，果然——想买只能全款。
算一笔账就知道，因为无法贷款，若买这套单价不到两万的“超级特价房”，我需要一次性支付195万全款。此外，如果加上中介费以及各种税费，一下需要拿出200多万。
不过话说回来，现在想在北京五环内买套差不多的房子，首付也至少需要200万。
同样是200万，为什么人们宁可贷款去买小一点的住宅，也要放弃这个单价不到两万的大三居呢？
主要看房子背后所附加的东西：
1、新政后，商住限购，京籍家庭只能购买两套、非京籍家庭只能购买一套的名额中，它会占据一个甚至全部；
2、商住房无法落户，对于刚需来说，未来孩子的医疗教育会受影响；
3、无法贷款以及政策不确定；
如果设定一个极特殊情况的买主——二套改善需求、不需要落户、不想贷款，那么上述三个附加条件都可以选择无视。但即便如此，他还会考虑另一个因素——升值预期。
人们做决定的时候，往往喜欢基于当前市场情况判断未来。目前来看，商住房的增值空间不但被压缩，甚至可能“砸手里”。可是，有一个大家都忽视的事实，假如未来住宅价格不再出现2016年式的暴涨，一直平稳缓慢健康地增速呢？从租售比的角度来看，“单价不到两万的大三居”租金收益率显然是PK得过住宅的。毕竟对于租房人群来说，上述三种影响商住价格的附加因素根本不重要，反而是商住的可以注册公司办公的功能，更能吸引soho一族以及小公司的青睐呢！考虑到其稀缺性，同地段的商住租金好于住宅也是市场的普遍现象。
“商住”到底是一种怎样的存在？通俗地说，这就是开发商钻政策空子想出来的野路子，大家心知肚明、欢天喜地的被套路了很多年。
时间退回十几年前，政府想避免“睡城”连片的情况，卖地要求开发商配建商业。但是新开发片区的商业楼不赚钱咋办？开发商按照商业配建面积盖楼，外面看方方正正的办公楼，里面确实一套套住宅功能齐备的独立套房。销售时节打出口号——商住——可商办可住宅的房子。
从最开始为了完成拿地硬性条件又同时兼顾利润的无奈之举，到尝到甜头后的主动为之，商住在北京遍地开花，一度呈泛滥之势。毕竟商业用地拿地成本低廉，而商住房出售的价格也没低多少，差出的利润可就多了很多。
尤其是2011年北京住宅限购以后，商业拿地性质的“商住”再一次钻了政策的空子，在销售广告上主打“不限购”，吸引了广大北漂小青年的目光。而“不限购的loft户型”也算商办界的一种锐意进取的产品创新，曾引得多少文艺小青年竞折腰。
若说比较出名的商住小区，我能想到的是北京像素。2011年一系列调控加码后，北京楼市一度冷静。就在很多人持钱观望之际，2012年初铺天盖地的广告报道北京出现了9800一平的房子。我当时也曾致电售楼处，后来因为懒没有奔赴现场，而错失一次上车的机会。那一年，乔迁新禧的小青年不少，随后6号线开通，租金上涨、生活方便，这个小区一度如明星般闪耀在文艺小青年的眼前。
今天再看，北京像素也失却了当年的光华，或许是326新政的打击，或许是6年前搬进去的文艺小青年们也开始遭遇了中年危机。
此前行走在政策“灰色地带”的“商住房”，可能也在遭遇它的“中年危机”。
回想20多年前，也曾有一种与商住房类似的存在——“外销公寓”。因为可居住可办公，又多毗邻5A级写字楼，价格贵到飞起。至今在亚运村还可见它们的身影，只是风光也不在如昔。
1997年，住宅单价5000元左右的北四环外，“外销公寓”们以每平米1200美金（按当时1:8.28的汇率计算，1200美元≈9936元人民币）的价格昂然挺立；而2018年的今天，在附近房价每平方7万多的情况下，当年的贵族们却以单价6万多的价格在风中飘摇。
正所谓三十年河东三十年河西！希望这场“中年危机”早点过去。
作者：木风，财经记者、楼市观望者、上车太晚的房产投资者。想用接地气儿的语言，跟您说点楼市小秘密和投资真心话。
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